Last week was made public one of the many reports of RR Acuña & Asociados * on our housing sector, which gave special attention to land problem in Spain. The report states that "The biggest risk to financial institutions should be in credit to real estate development companies to acquire land, as the consultant understands that the soil has little sign of developing or sold, mainly debido al alto precio de adquisición del mismo y a la poca calidad de su emplazamiento. Incluso se llega a afirmar que gran parte del suelo en stock "p or su tiempo de gestación como por encontrarse en áreas regresivas, tiene un precio simbólico o nulo ” , lo que no deja de ser una afirmación sorprendente, ya que independientemente de que se puedan producir caídas de precios en el suelo, su valor nunca es nulo.
En el informe se dice también que el mercado de vivienda residencial en España seguirá cayendo hasta el 2020, ya que la demanda was calculated at one million homes over the next ten years. But in 2010, the year of deep crisis in our economy and credit crunch, has sold more than 440,000 homes, "based on what is supposed to be sold around 100,000 homes annually in the coming years? And why the ground states that currently collect Banks and Developers is unsaleable , when in fact the basic problem of the same legal uncertainty is found and the lack of prospects and financing for development due on the one hand, the existing Land Law , and secondly, to the credit crunch that prevents the development de nuevos proyectos inmobiliarios?
El corazón del sobrecalentamiento de precios de nuestro sector inmobiliario, como venimos diciendo**, se debe fundamentalmente a un único factor: el suelo . El actual Gobierno no ha querido ver la especulación principal del sector, que ejercen los propietarios del suelo y que ha sido posible en estos últimos diez años debido a la pésima aplicación de la mejor Ley del Suelo que hemos tenido, (La Ley de Suelo 6/1998 ), elaborada por el Gobierno de Jose María Aznar . En estos últimos diez años el precio del suelo se ha multiplicado más de un 500% a nivel nacional, con la consiguiente repercusión en el precio de la vivienda. Y de cara a los próximos años, en previsión de una mejoría de nuestra economía, toda la vivienda de obra nueva que se desarrolle se hará sobre los suelos comprados en los últimos cinco años , que recordemos que soportan hipotecas, a nivel general, de un 80% del valor de tasación en el momento de la compra. Esto quiere decir que, aunque se produzcan recortes de precios básicamente porque muchos Bancos se van a quedar con los suelos de promotores por falta de pago, y por tanto, podrán reducir el margen de beneficio del promotor, el valor de repercusión sobre la vivienda seguirá siendo extremadamente elevado, lo que imposibilitará descensos mayores en el precio de la vivienda de cara a los próximos años . Y si además tenemos en cuenta el escaso desarrollo de nuevos proyectos durante los últimos tres años, los precios irán en aumento a medida que el stock existente se vaya reduciendo, para lo cual es prioritaria la apertura del crédito al comprador, algo que la Banca está haciendo ya con financiaciones de hasta el 100% para los pisos que gestionan sus divisiones inmobiliarias y que se irá consolidando a lo largo del presente año. Por ello es imprescindible que se modifique la actual Ley del Suelo , ya que actualmente se estrangula la oferta de suelo susceptible de ser urbanizado en base al sistema de clasificación de ésta, y por tanto, se impide dar salida comercial a todo el suelo acumulado por promotores y Bancos, independientemente de la ausencia de crédito para nuevos desarrollos en los últimos años.
Pero mientras se sigue acusando a los promotores inmobiliarios de ser los causantes de especulaciones y burbujas en nuestro sector inmobiliario, se omite mencionar el problema de base, que es la especulación de los propietarios del suelo. En los últimos años el valor de repercusión del suelo sobre la vivienda, a nivel general, ha sido mayor del 50% del precio de coste de ésta. Ésta ha sido la causa principal que ha hecho crecer el precio housing so exorbitant. And you can not pretend that drops from 14% of soil is removed the problem, when it has grown 500% in the last ten years.
MBQ Group
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